Grondbeleid

BBV-voorschriften grondexploitatie
Het grondbedrijf is in 2020 ingericht conform de nieuwe BBV-voorschriften. De volgende uitgangspunten worden gehanteerd:

• de niet in exploitatie genomen gronden (de NIEGG’s), de cultuurgronden en de overige gronden, vormen geen onderdeel meer van het grondbedrijf.
• de rente-berekeningen zijn gemaakt conform de nieuwe BBV-voorschriften. Voor 2021 is het rentepercentage voor de exploitaties vastgesteld op 1,5%. De verhouding vreemd vermogen/totaal vermogen is 60,68%. Rente mag alleen worden berekend over het deel van het grondbedrijf dat gefinancierd is met vreemd vermogen.
• Het BBV geeft ook aan dat de maximale looptijd van een grondexploitatie 10 jaar (voortschrijdend) is. Vanaf 2021 voldoen alle grondexploitaties aan deze regel.

Grondexploitaties in het grondbedrijf
In het grondbedrijf zijn per 1-1-2021 zeven actieve bestemmingsplannen opgenomen. Het betreft 5 woningbouwplannen en 2 bedrijventerreinen. Van deze plannen sluiten momenteel 4 woningbouwplannen met een positief resultaat en 1 woningbouwplan en de bedrijventerreinen met een negatief resultaat.
In de loop van 2021 is het woningbouw plan Ranonkel in exploitatie genomen. Dit plan sluit met een negatief resultaat. Voor de plannen met een negatief resultaat zijn voorzieningen getroffen.
Per 31-12-2021 zijn er geen plannen afgesloten.   

Ontwikkelingen 2021 (algemeen)
Voor alle plannen in het grondbedrijf was in 2021 grote belangstelling. Zoveel belangstelling dat alle beschikbare kavels zijn verkocht of in optie zijn genomen (stand per 31-12-2021).
De exploitaties van de diverse plannen zijn geactualiseerd per 1-1-2022. De verschillen ten opzichte van de exploitatie per 01-01-2021 worden hoofdzakelijk veroorzaakt door jaarlijkse indexering van de kosten, extra kosten voor aanleg voetpaden Daalkampen II en door de hogere aanschafkosten bruggen Nieuw-Veenlanden.

Borger-West
Borger-West bestaat uit verschillende deelgebieden. Het betreft de deelgebieden Daalkampen II/III en IV, Aan de Strengen (bedrijventerrein en dagrecreatie), Strijkijzer, Rolderstraat en het ATC.
In een deel van Borger West, namelijk Daalkampen II (fase 3), zijn er nog mogelijkheden voor woningbouw die een verdere uitbreiding van de wijk Daalkampen mogelijk maken. Mede gezien de grote vraag naar nieuwbouw kavels zal in 2022 nader worden bekeken of en op welke wijze dit plan mogelijk tot ontwikkeling kan komen. Het Esdal college verhuist medio 2023 naar een nieuwbouw locatie in Daalkampen II (fase 3).
Voor het gebied Daalkampen IV is een langdurige overeenkomst afgesloten voor de vestiging van een zonnepark.
Voor het gebied bekend als het Strijkijzer is een gebiedsvisie in ontwikkeling. Hiervoor wordt samenwerking gezocht met de omgeving (provincie, ondernemers, grondeigenaren, bewoners).

Ontwikkelingen 2021 (per bestemmingsplan)

• Plaats 62, Valthermond:

In dit plan zijn in 2021 5 kavels verkocht en nog 6 beschikbaar. Op deze laatste 6 rust in optie. Dit jaar was het wederom mogelijk om een tussentijdse winst te nemen van totaal € 255.000. De looptijd van het plan is met 1 jaar ingekort.

• Lijnstukken II, Buinen:

Nog 1 kavel te koop. Op deze kavel rust een optie. Looptijd is met 1 jaar verlengd. Verder geen bijzonderheden.

• Daalkampen II (fase 1/2a), Borger:

Fase 2a is in 2020 exploitatie genomen en is een groot succes. In 2021 zijn 22 kavels verkocht, 6 kavels uit fase 1 en 16 uit fase 2a. Alle kavels in fase 1 zijn hiermee verkocht. Op alle resterende 18 kavels van fase 2a rust een optie.
Voor de aanleg van een voetpad is in de exploitatie een extra budget opgevoerd, omdat meer meters moeten worden gelegd dan was ingeschat. Daarentegen kon het budget voor archeologie naar beneden worden bijgesteld.
Dit jaar is het voor het 2e jaar op rij mogelijk om tussentijds winst te nemen voor een bedrag van € 130.000. Door de lange doorlooptijd van de opties was het helaas wel noodzakelijk de looptijd met 1 jaar te verlengen.

-   Daalkampen II (fase 2b), Borger:

Deze fase is in 2021 in exploitatie genomen en bouwrijp gemaakt. Binnen enkele maanden zijn hier ook alle 25 kavels in optie genomen. In 2021 is één kavel daadwerkelijk verkocht.
Ook in dit plan is in de exploitatie het budget voor aanleg voetpaden verhoogd, omdat meer meters moeten worden aangelegd. In 2021 kan een tussentijdse winst worden genomen van € 20.000.

-   Nieuw-Veenlanden, Nieuw Buinen:

Het plan is vol, alle kavels zijn verkocht. Op dit plan werd in 2020 nog een kleine winst verwacht, maar door de prijsverhoging op de laatste twee bruggen is dit veranderd in een klein verlies. Hiervoor is een voorziening opgebouwd.
Exploitatie loopt verder volgens plan, de looptijd is daarom niet aangepast.

-   Ranonkel, Nieuw-Buinen:

Plan is in de loop van 2021 in exploitatie genomen. In 2022 start een projectontwikkelaar met de bouw en verkoop van de woningen. Al bij de eerste exploitatieopzet was duidelijk dat het plan met een verlies zou sluiten. Bij de actualisatie van de exploitatie blijkt dit verlies nog hoger uit te vallen. Oorzaak hiervan is vooral de grote prijsstijging van de grondstoffen.
Het plan wordt in 2022 afgesloten.

• Aan de Strengen, Borger:

In 2021 is de vraag voor kavels in dit plan behoorlijk toegenomen. Dit heeft geresulteerd in één verkoop en opties op bijna alle andere nog vrije kavels.
Op grond van de prognoses is de looptijd van het plan met één jaar ingekort. Verder geen bijzonderheden.

• Drentse Poort, Nieuw-Buinen:

Dit plan is in 2020 herverkaveld om het aantrekkelijker te maken voor een grotere doelgroep. Het was destijds wel de vraag of dit zou leiden tot verkopen, maar feit is dat in 2021 de laatste vier kavels in optie zijn genomen. Om deze kavels én het gebied achter het huidige plan beter te kunnen ontsluiten is wel extra budget voor de aanleg van een weg in de exploitatie opgenomen. Het verwachte verlies voor dit plan stijgt hierdoor. De voorziening ter dekking van dit verlies is met hetzelfde bedrag verhoogd.
Door het succes is de looptijd van dit plan met 1 jaar ingekort.

In onderstaande tabel een overzicht van de financiële ontwikkelingen in 2021.

 
*) De woningbouwplannen Nieuw-Veenlanden en Ranonkel sluiten met een negatief resultaat. Ter dekking van deze negatieve resultaten is en voorziening opgebouwd.

Toelichting verloop boekwaarden
Ten opzichte van het vorig jaar is de totale boekwaarde van het grondbedrijf met € 852.651 gedaald. De daling wordt veroorzaakt door een combinatie van factoren en komt als volgt tot stand:
Gemaakte kosten 2021 (verhoging boekwaarde):

Winstnemingen/opbouw voorziening (verhoging boekwaarde):

Opbrengst verkopen (verlaging boekwaarde):